„Miro, mám k dispozícii 150 000 eur. Kam ich mám dať, aby mi zarábali a zároveň som o ne neprišiel?“
Toto je jedna z najčastejších otázok, ktorú dostávam na stretnutiach. A takmer okamžite nasleduje doplňujúca dilema: „Láka ma Dubaj pre jeho bezpečnosť, ale počul som, že v Thajsku sú vyššie výnosy. Čo si mám vybrať?“
Odpoveď nie je čierno-biela. Obe krajiny sú svetové špičky v realitách, ale každá hrá inú ligu a cieli na iný typ investora. Poďme sa na to pozrieť bez marketingových príkras – férovo a cez čísla.
Vstupná investícia: Čo si reálne kúpite?
Prvým sitom je váš rozpočet. Kým pred 5 rokmi boli ceny podobné, dnes sa nožnice roztvárajú.
- Dubaj (Púštny Manhattan): Ceny nehnuteľností tu za posledné roky výrazne narástli. Ak chcete kvalitný apartmán v dobrej lokalite (nie v púšti, kde líšky dávajú dobrú noc), pripravte si rozpočet od 160 000 € vyššie. Za túto cenu dostanete menšie štúdio alebo 1-izbový apartmán v rozvíjajúcej sa štvrti. Dubaj je prémiový trh.
- Thajsko (Tropický raj): Tu sú dvere pre investora otvorené širšie. Už za 100 000 – 120 000 € viete kúpiť luxusný apartmán v rezorte s bazénom, často len pár minút od pláže na Phukete alebo Koh Samui.
Môj verdikt: Ak máte rozpočet pod 130 000 € a chcete kvalitu, Thajsko vám ponúkne viac muziky za menej peňazí.
Výnosy a Návratnosť (ROI): Kto je kráľom cashflow?
Tu sa dostávame k tomu najdôležitejšiemu – koľko vám to „hodí“.
- Dubaj = Stabilita. Dubaj je celoročná destinácia. Prenajímate buď turistom (krátkodobo), alebo expatom, ktorí tam žijú a pracujú (dlhodobo). Očakávaný čistý ročný výnos sa hýbe medzi 6 – 8 %. Je to bezpečný, predvídateľný príjem.
- Thajsko = Emócia a zisk. Thajsko je turistická veľmoc. V hlavnej sezóne sú ceny prenájmov násobne vyššie. Mnoho developerských projektov tu ponúka tzv. „Guaranteed Return“ (Garantovaný výnos), kde vám zmluvne garantujú napríklad 10 % ročne po dobu 5 rokov. To sú čísla, na ktoré sa v Európe nechytáme.
Pozor: Thajsko je viac sezónne, zatiaľ čo Dubaj „šliape“ celý rok (s výnimkou najhorúcejších letných mesiacov).
Vlastníctvo a „Papierovačky“
Toto je bod, ktorého sa slovenskí klienti boja najviac. Ako je to s vlastníctvom?
- V Dubaji je to jednoduché: Vo vyhradených zónach (Freehold areas) kupujete nehnuteľnosť do 100 % osobného vlastníctva. Ste zapísaní na katastri (Dubai Land Department), rovnako ako na Slovensku. Nehnuteľnosť môžete predať, darovať, dediť.
- V Thajsku je to špecifické:
- Apartmány (Condo): Môžete vlastniť do osobného vlastníctva (Foreign Freehold), ak kvóta cudzincov v budove nepresiahne 49 %.
- Vily: Tu cudzinec nemôže vlastniť pôdu. Rieši sa to formou dlhodobého prenájmu (Leasehold) na 30 + 30 + 30 rokov. Znie to strašidelne? Nemusí. Je to štandardný model, ktorý funguje desaťročia a je právne ošetrený.
Dane: Kde ušetríte?
Tu vyhráva Dubaj na plnej čiare.
- Dubaj: 0 % daň z príjmu, 0 % daň z nehnuteľnosti. To, čo zarobíte, je vaše. Bodka.
- Thajsko: Príjem z prenájmu podlieha zdaneniu (zrážková daň), hoci existujú spôsoby, ako ju legálne optimalizovať. Stále je to však výhodnejšie ako v EÚ.
Konečný verdikt: Ktorý typ investora ste vy?
Po rokoch skúseností a stovkách obchodov to vidím takto:
✅ Vyberte si DUBAJ, ak:
- Hľadáte maximálne bezpečie a stabilitu kapitálu.
- Chcete vlastniť nehnuteľnosť „navždy“ (Freehold) bez kompromisov.
- Láka vás nulová daňová záťaž.
- Plánujete nehnuteľnosť využívať aj na biznis cesty alebo shopping v metropole.
- Ste konzervatívnejší investor.
✅ Vyberte si THAJSKO, ak:
- Chcete vyšší ročný výnos (často nad 10 %) a rýchlejšiu návratnosť.
- Máte nižší vstupný kapitál (okolo 100 – 120 tisíc €).
- Kupujete nehnuteľnosť „srdcom“ – milujete ázijskú kultúru, jedlo, pláže a chcete tam tráviť zimy.
- Hľadáte spojenie investície a životného štýlu.
